近年、久喜市でも空き家・空き地の増加が社会問題となっています。所有する不動産を売却する際には、様々な税金や諸費用が発生し、相続物件の場合はさらに複雑な手続きが必要となります。

しかし、適切な知識があれば、税制優遇や補助金制度を活用して、経済的負担を大幅に軽減することができます。

本記事では、久喜市における空き家・空き地の売却に関する税金と費用について、実務経験に基づいた具体的な金額や、活用できる制度を詳しく解説します。売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

1. はじめに

久喜市では、少子高齢化や人口移動に伴い、空き家・空き地の増加が社会問題となっています。2024年現在、市内の空き家率は全国平均を上回る状況にあり、適切な管理や売却が求められています。

所有する不動産を売却する際には、様々な税金や費用が発生します。特に相続した物件の場合は、追加の税務手続きが必要となるため、慎重な対応が求められます。

しかし、近年は様々な支援制度が整備され、適切に活用することで経済的負担を軽減できる可能性が広がっています。

2. 空き家・空き地売却時にかかる主な税金

譲渡所得税

不動産を売却した際の利益に対して課される税金です。売却価格から取得費用や諸経費を差し引いた金額が課税対象となります。長期所有（5年超）の場合は税率が優遇され、より有利な売却が可能です。

具体的な税率は以下の通りです。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

また、令和5年度の税制改正により、一定の要件を満たす場合、最大3,000万円までの特別控除を受けることができます。この制度は令和6年12月31日までの期間限定となっていますので、売却を検討している方は早めの対応をお勧めします。

住民税

譲渡所得に対して課される地方税です。所得税と合わせて計算されます。税率は一律5%となっていますが、地域や物件の状況によって軽減措置が適用される場合があります。

不動産取得税

買主側が負担する税金ですが、売却価格に影響を与える可能性があるため、把握しておく必要があります。課税標準額の3%（土地）または4%（建物）が基本税率です。

3. 売却時の諸費用について

仲介手数料

売却価格の3～3.6%（税込）が一般的です。具体的な計算方法は以下の通りです。

• 200万円以下：5%
• 200万円超～400万円以下：4%+2万円
• 400万円超：3%+6万円

特に久喜市では、物件価格の相場を考慮すると、多くの場合400万円超の計算式が適用されることになります。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合に必要となります。登録免許税（債権額の1/1000）や司法書士報酬（約5万円）が必要です。また、金融機関による抵当権抹消の手続き費用として、2～3万円程度が必要となる場合があります。

測量費用

境界確定が必要な場合に発生します。特に空き地売却では重要です。一般的な費用は以下の通りです。

• 一般的な住宅地（50～200㎡）：15～30万円
• 大規模な土地（200㎡以上）：30～50万円

なお、久喜市では、地域によって地積調査が実施済みの場合があり、その場合は測量費用を抑えられる可能性があります。

売却時の諸費用は物件価格の5～7%程度を見込んでおく必要があります。これらの費用は、売却価格から差し引かれることになりますので、資金計画を立てる際には必ず考慮しましょう。

4. 相続した空き家・空き地の売却における注意点

相続登記の完了確認

2024年の法改正により、相続発生から3年以内の相続登記が義務化されました。売却前に相続登記を完了させる必要があります。相続登記が未了の場合、以下の手続きが必要です。

• 法務局での登記事項証明書の取得
• 相続人全員の戸籍謄本の収集
• 遺産分割協議書の作成
• 相続登記申請書の提出

特例措置の活用

相続した空き家が「被相続人の居住用財産」である場合、税制優遇を受けられる可能性があります。主な条件は以下の通りです。

• 相続開始から3年以内の売却
• 昭和56年5月31日以前に建築された建物
• 区分所有建物でないこと
• 売却価格が1億円以下

共有名義の場合の対応

相続人全員の合意が必要となるため、事前に話し合いを行うことが重要です。特に以下の点について、事前の合意形成が推奨されます。

• 売却価格の設定
• 売却費用の負担割合
• 売却代金の分配方法

5. 空き家・空き地の売却手順

1. 不動産業者に査定を依頼

• 複数社への依頼推奨（最低3社）
• 売却価格の相場確認
• 物件の市場性評価

適切な売却価格を設定するために、複数の不動産業者に査定を依頼します。特に久喜市では地域によって相場が大きく異なるため、最低でも3社以上の査定を比較することをお勧めします。

2. 売却価格の決定

• 査定額の比較検討
• 周辺相場との整合性確認
• 売却にかかる諸費用の考慮

各社の査定額を比較し、周辺相場も考慮しながら売却価格を決定します。この際、諸費用を考慮した実質的な手取り額も計算しておくことが重要です。

3. 媒介契約の締結

• 一般媒介か専任媒介かの選択
• 契約内容の確認
• 手数料の確認

不動産業者と媒介契約を結びます。一般媒介では複数の業者に依頼できる一方、専任媒介では一社に専属となりますが、より積極的な販売活動が期待できます。

4. 必要書類の準備

• 権利証
• 固定資産税評価証明書
• 測量図
• 建物図面

売却に必要な書類を準備します。特に古い物件の場合、書類の紛失や劣化が懸念されるため、早めの確認と準備が必要です。

5. 購入希望者との交渉

• 価格交渉
• 決済条件の調整
• 引き渡し時期の調整

購入希望者が現れたら、価格や条件の交渉を行います。この際、不動産業者が仲介役となり、双方にとって無理のない条件での合意を目指します。

6. 売買契約の締結

• 契約内容の最終確認
• 手付金の受領
• 重要事項説明の確認

条件面で合意に達したら、正式に売買契約を締結します。契約時には重要事項説明書の内容をしっかりと確認し、不明点は必ず質問するようにしましょう。

7. 決済・引き渡し

• 残代金の受領
• 所有権移転登記
• 物件の引き渡し

最終的な決済と物件の引き渡しを行います。この段階では、残代金の受け取りと同時に所有権移転登記を行い、物件の完全な引き渡しが完了します。

6. 久喜市の空き家・空き地対策支援制度

空き家バンク制度

久喜市では、空き家の有効活用を促進するため、空き家バンク制度を実施しています。以下のようなメリットがあります。

• 売却物件の情報を市のWebサイトで無料掲載
• 市の信用力による購入検討者の安心感
• 仲介業者の紹介サービス

解体費用の補助

一定の条件を満たす場合、空き家の解体費用の一部を補助する制度があります。具体的な補助内容は以下の通りです。

• 補助上限額：30万円
• 補助率：工事費用の4/5
• 補助対象：延べ床面積×27,000円を上限

補助金制度は年度ごとに予算が限られているため、早めの申請をお勧めします。

7. まとめ

空き家・空き地の売却には、様々な税金や費用が発生します。特に相続物件の場合は、追加の手続きや特例制度の確認が必要です。久喜市の支援制度を活用しながら、専門家に相談して適切に進めることをお勧めします。

売却を検討されている方は、以下の点に特に注意を払うことで、スムーズな売却が可能となります。

• 税金の特例制度の確認と活用
• 諸費用の事前見積もり
• 相続に関する手続きの完了
• 市の支援制度の活用

なお、不動産取引は高額な取引となるため、必ず信頼できる不動産業者や専門家に相談することをお勧めします。特に相続が絡む場合は、税理士や司法書士への相談も検討してください。