久喜市で不動産を相続された方々にとって、名義変更（相続登記）は避けて通れない重要な手続きです。しかし、その重要性を理解しないまま放置してしまうケースが少なくありません。特に2024年4月からは相続登記が義務化され、手続きを怠ると過料が科される可能性もあります。KEIAI幸手さくら不動産センターでは、久喜市・幸手市で25年以上の実績を持つ経験から、相続不動産の名義変更について詳しく解説します。この記事では、名義変更をしないとどのようなリスクがあるのか、久喜市での具体的な手続き方法、スムーズに進めるためのポイントなどを分かりやすくご紹介します。

1. はじめに

相続した不動産の名義変更とは？

相続した不動産の名義変更とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を相続人の名義に変更する登記手続きのことです。法律上は「相続登記」と呼ばれ、不動産の所有権を正式に引き継ぐための重要な手続きとなります。
相続登記は、法務局に対して申請書類を提出することで行います。この手続きによって、不動産登記簿の所有者名義が被相続人から相続人に変更され、法的にも所有権が移転したことが公示されます。

なぜ名義変更が必要なのか

不動産の名義変更が必要な理由は主に以下の点が挙げられます。

•    法的な所有権の確定：名義変更をすることで、その不動産の所有者が誰であるかを法的に明確にできます。
•    取引や活用の前提条件：名義変更がされていないと、売却や賃貸、担保設定などの取引ができません。
•    法的義務の履行：2024年4月からは相続登記が義務化され、期限内に手続きをしないと過料の対象となります。
•    将来的なトラブル防止：名義変更を放置すると、次世代の相続時により複雑な手続きが必要になります。

相続登記は、単なる形式的な手続きではなく、不動産を適切に管理・活用するための基本的かつ重要なステップなのです。

久喜市の不動産事情と相続手続きの重要性

久喜市は埼玉県東部に位置し、東京都心へのアクセスの良さから住宅地としての価値が高い地域です。JR宇都宮線や東武伊勢崎線が通っており、交通の便が良いことから不動産価値も安定しています。
このような恵まれた立地条件を持つ久喜市の不動産は、相続財産としても重要な資産となります。しかし、名義変更手続きが放置されると、この価値ある資産を活かすことができなくなってしまいます。
当社KEIAI幸手さくら不動産センターでは、久喜市および近隣地域での不動産取引を25年以上にわたって支援してきた経験から、相続登記の重要性を痛感しています。特に近年は高齢化に伴い相続案件が増加しており、名義変更手続きの迅速な対応がより一層重要になっています。

2. 名義変更をしないとどうなる？考えられるリスク

相続した不動産の名義変更を放置すると、さまざまなリスクや問題が発生します。ここでは具体的にどのようなリスクがあるのか、詳しく見ていきましょう。

(1) 売却や活用ができない

不動産の名義が被相続人のままだと、その不動産を売却したり、有効活用したりすることが困難になります。

名義が被相続人のままだと売却・賃貸が困難

不動産の売買契約は、登記上の所有者（名義人）が契約当事者となります。名義が亡くなった方のままでは、その方は契約を結ぶことができないため、売買契約を締結できません。
売却希望者が現れても、「名義変更してからでないと売却できません」と言われ、名義変更の手続きが完了するまで取引が保留されてしまいます。急いで売却したい場合でも、名義変更の手続きに時間がかかり、チャンスを逃してしまうケースもあります。

資産活用が制限されるケース

名義変更がされていない不動産は、賃貸に出すことや担保として活用することも困難です。

•    賃貸経営ができない：賃貸借契約の締結にも所有者の確定が必要となります
•    住宅ローンの担保にできない：金融機関は名義の確定していない不動産を担保として認めません
•    リフォーム工事のローン審査が通らない：大規模なリフォームなど、不動産を担保とする融資が受けられません

(2) 相続人間のトラブルが発生しやすい

名義変更を放置していると、相続人間でのトラブルが発生しやすくなります。

共有名義の問題と争族リスク

相続人が複数いる場合、法定相続分に従って不動産は共有状態になります。この状態で名義変更を放置していると、後々「誰がどの程度の権利を持っているのか」について認識のずれが生じ、争いの原因となります。
例えば、一部の相続人が独断で不動産を使用したり、賃貸収入を独占したりするケースがあります。また、時間の経過とともに当初の合意事項が曖昧になり、「そんな約束はしていない」などのトラブルに発展することもあります。

遺産分割協議が長引くリスク

相続開始から時間が経過すると、相続人の生活環境や経済状況が変化し、当初は合意できていた遺産分割の内容について意見が分かれてくることがあります。
また、相続人の一部が遠方に住んでいたり、疎遠になっていたりすると、連絡を取ること自体が難しくなり、遺産分割協議がさらに長引く原因となります。

(3) 固定資産税の支払いトラブル

不動産の名義変更を放置していると、固定資産税の支払いに関するトラブルも発生します。

誰が支払うのか不明確になるケース

固定資産税の納税通知書は、原則として1月1日時点の登記上の所有者に送付されます。名義変更をしていないと、被相続人宛てに納税通知書が送られ続けるケースがあります。
複数の相続人がいる場合、「誰が支払うべきか」が不明確になり、全員が「他の人が払うだろう」と考えて結果的に誰も支払わないという事態も起こり得ます。

滞納による延滞税の発生

固定資産税を滞納すると、延滞税が加算されていきます。また、長期間滞納が続くと、最終的には不動産の差し押さえなどの滞納処分が行われる可能性もあります。
名義変更を放置したために納税通知書が届かず、知らないうちに滞納状態になっていたというケースも少なくありません。

(4) 法改正により過料（罰金）の対象となる

2024年4月に施行された改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。これにより、名義変更を放置すると法的なペナルティが発生する可能性があります。

2024年4月施行の「相続登記義務化」の内容

改正不動産登記法では、相続により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。
この義務化は、所有者不明土地問題への対策として導入されたもので、相続登記の促進を図ることが目的です。

期限（3年以内）を超えるとどうなるか

正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この過料は行政罰であり、刑事罰のような前科にはなりませんが、経済的な負担となることは間違いありません。また、義務化以前に発生した相続でも、まだ名義変更していないケースは対象となるため注意が必要です。

(5) 次世代の相続時にさらに手続きが複雑化

名義変更を放置する最も深刻な問題の一つは、次世代の相続時に手続きがさらに複雑化することです。

代々放置された不動産が問題化する事例

例えば、祖父名義の不動産を父が相続したものの名義変更をせず、さらに父が亡くなり子が相続するという場合、子は祖父から父、そして子へと二段階の相続手続きを行う必要があります。
こうした「多段階相続」では、それぞれの段階で相続人を特定し、必要書類を収集する必要があります。時間の経過とともに書類の入手が困難になることも少なくありません。

相続人の数が増え、手続きが困難になるリスク

世代を重ねるごとに相続人の数は増える傾向にあります。名義変更を放置したまま次の相続が発生すると、関係者の数が増え、全員の同意を得ることがより困難になります。
例えば、最初の相続で兄弟3人が相続人だった場合、その次の世代では3人の子どもたち（いとこ同士）が相続人となり、人数はさらに増えます。面識の薄いいとこ同士での合意形成は非常に難しくなるでしょう。

3. 名義変更の基本的な流れ（久喜市の場合）

久喜市の不動産について相続登記（名義変更）を行う場合の基本的な流れを解説します。

(1) 必要な手続きの概要

相続登記の手続きは、大きく分けて以下のステップで進みます。

1. 相続人の確定：法定相続人を戸籍謄本などで確認
2. 遺産分割協議：複数の相続人がいる場合、不動産の帰属を決める
3. 必要書類の収集：戸籍謄本や固定資産評価証明書などを取得
4. 登記申請書の作成：必要事項を記入した申請書を作成
5. 法務局への申請：書類一式をさいたま地方法務局久喜支局に提出
6. 登録免許税の納付：税額に応じた登録免許税を納付
7. 登記完了：審査後、登記が完了

相続登記は自分で行うことも可能ですが、書類の収集や申請手続きが複雑なため、専門家に依頼するケースも多くあります。

(2) 名義変更に必要な書類一覧

相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。

（参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）

これらの書類は、それぞれ発行手数料がかかります。また、一部の書類は発行から3ヶ月以内のものが必要とされるため、計画的に収集することが重要です。

(3) 申請先（久喜市役所・法務局久喜出張所）

久喜市の不動産に関する相続登記の申請先は、さいたま地方法務局久喜支局です。必要書類の収集先と申請先は以下の通りです。

＜書類収集先＞
- 久喜市役所
- 住所：〒346-8501 久喜市下早見85番地の3
- 電話：0480-22-1111（代表）
- 取得できる書類：戸籍謄本（本籍地が久喜市の場合）、住民票、固定資産評価証明書

＜申請先＞
- さいたま地方法務局久喜支局
- 住所：〒346-0005 久喜市本町4丁目5番28号
- 電話：0480-21-0215
- 最寄駅：JR宇都宮線・東武伊勢崎線 久喜駅

申請の際は、事前に必要書類をすべて揃えておくことが重要です。不備があると再提出を求められ、手続きが長引く原因となります。

(4) 申請にかかる費用と期間

相続登記にかかる主な費用と期間について説明します。

＜費用＞
1. 登録免許税
    土地：固定資産評価額 × 0.4%
    建物：固定資産評価額 × 0.4%

2. 書類取得費用
    戸籍謄本：1通あたり約450円
    住民票：1通あたり約300円
    印鑑証明書：1通あたり約300円
    登記事項証明書：1通あたり600円
    固定資産評価証明書：1通あたり300円

3. 専門家に依頼する場合の報酬
    司法書士報酬：案件の複雑さにより異なりますが、一般的に5万円〜15万円程度
    複雑な案件や相続人が多い場合はさらに高額になることもあります

＜期間＞
•    自分で手続きする場合：書類収集から申請、登記完了まで約1〜3ヶ月
•    専門家に依頼する場合：依頼から完了まで約1〜2ヶ月
•    複雑なケース：相続人が多い、遺産分割協議が必要など条件により数ヶ月〜1年以上かかる場合も

登記の審査自体は通常1〜2週間程度ですが、必要書類の収集や遺産分割協議に時間がかかるケースが多いです。

4. 名義変更をスムーズに行うためのポイント

相続登記をスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。

(1) 早めに相続人同士で話し合う

相続が発生したら、できるだけ早い段階で相続人全員が集まり、不動産の取り扱いについて話し合うことが重要です。
特に複数の相続人がいる場合、法定相続分通りに相続するのか、特定の相続人が不動産を取得するのかなど、基本的な方針を決めておく必要があります。この話し合いを先延ばしにすると、時間の経過とともに各相続人の状況や考え方が変わり、合意形成が難しくなる可能性があります。
また、被相続人の債務（住宅ローンなど）がある場合は、その取り扱いについても早めに確認しておくことが大切です。

(2) 必要書類を事前に準備する

相続登記に必要な書類は多岐にわたります。これらの書類を計画的に収集することで、手続きがスムーズに進みます。
特に戸籍謄本の収集は時間がかかる場合があります。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要となるため、本籍地の変更があった場合は複数の市区町村から取り寄せる必要があります。
また、遺産分割協議書を作成する場合は、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。相続人の中に遠方に住んでいる方がいる場合は、書類の郵送や押印の手配に時間がかかることも考慮しておきましょう。

(3) 司法書士や専門家に相談するメリット

相続登記は自分で行うことも可能ですが、専門家に依頼することで以下のようなメリットがあります。

•    専門知識に基づく適切な手続き：登記手続きに関する豊富な知識と経験を持つ専門家に依頼することで、手続きのミスを防ぎ、スムーズに進められます。
•    書類収集の負担軽減：司法書士は必要書類の収集を代行してくれるケースが多く、遠方の市区町村から戸籍謄本を取り寄せる手間が省けます。
•    相続人間の調整：複数の相続人がいる場合、中立的な立場から適切なアドバイスを受けられます。遺産分割協議の内容についても、法的に問題ないか確認してもらえます。
•    追加的な相談対応：相続税や不動産の活用方法など、関連する問題についても専門家のネットワークを通じて適切なアドバイスを受けられることがあります。

(4) 久喜市で利用できる相続手続きの相談窓口

久喜市およびその周辺地域では、以下のような相談窓口を活用することができます。

1. さいたま地方法務局久喜支局
    登記手続きに関する相談
    事前予約制の登記相談（無料）を実施

2. 久喜市役所市民課
    相続手続き全般に関する案内
    必要書類の取得方法の説明

3. 埼玉県司法書士会
    相続登記に関する専門的な相談
    無料相談会を定期的に開催

4. 地元の不動産会社（KEIAI幸手さくら不動産センターなど）
    不動産の相続に関する総合的なアドバイス
    相続後の不動産活用や売却についての相談

これらの窓口を上手に活用することで、相続登記に関する疑問や不安を解消し、スムーズな手続きにつなげることができます。

5. まとめ

相続した不動産の名義変更は、その後の不動産活用や将来の相続に大きな影響を与える重要な手続きです。特に2024年4月からの相続登記義務化により、これまで以上に適切な対応が求められるようになりました。

名義変更を放置することで生じるリスクは多岐にわたります。

- 不動産の売却や活用ができなくなる
- 相続人間のトラブルが発生しやすくなる
- 固定資産税の支払いに関する問題が生じる
- 法改正により過料（罰金）の対象となる
- 次世代の相続時に手続きがさらに複雑化する

久喜市での不動産相続では、早めの名義変更が何より重要です。相続が発生したらまず相続人間で話し合い、必要な書類を計画的に収集し、スムーズに名義変更を進めることをお勧めします。手続きに不安がある場合は、専門家のサポートを受けることで、負担を大幅に軽減できます。

KEIAI幸手さくら不動産センターでは、久喜市・幸手市での不動産売却や相続に関するご相談を承っております。業界歴25年以上の経験を活かし、お客様の状況に合わせたオーダーメイドの対応で、相続不動産の名義変更から売却までトータルにサポートいたします。相続不動産でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。